Certains frais engagés par le bailleur sont remboursables par le locataire. Ce sont les charges locatives, ou charges récupérables, qui s’ajoutent au loyer de base. Leur montant, fixe ou révisable, doit être précisé dans le bail.

Les charges locatives recouvrent :

• Les frais engendrés par le recours à des services ou des équipements du logement ou des parties communes. Il s’agit par exemple de la consommation d'eau et d'électricité, du chauffage collectif ou de l’ascenseur ;


• les taxes locatives comme, par exemple, celles qui concernent l'enlèvement des ordures ménagères ;


• certaines charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et aux menues réparations des parties communes de l'immeuble (la consommation d’eau et d’électricité des parties communes par exemple). Si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble, ils ne peuvent en aucun cas faire partie des charges locatives.

Le décret du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges locatives. Aucune autre charge ne peut donc être réclamée au locataire.

Provisions sur charges et régularisation

Au montant du loyer de base s’ajoute les provisions sur charges, c’est à dire une avance sur les charges locatives définitives. Le montant définitif des charges peut être supérieur ou inférieur au montant provisionné. Il faudra donc le régulariser au moins une fois par an.

Pour ce faire, le propriétaire est tenu de justifier les dépenses qu’il a engagées pour le compte du locataire, en produisant un décompte de ses frais par nature de charge. Ce décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.
Dans le cas d'un immeuble collectif, le décompte devra spécifier le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique).

Si le coût total des charges est inférieur au montant des provisions, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu. Dans le cas contraire, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément.

La régularisation des charges peut être effectuée par le propriétaire rétroactivement sur 5 ans. Le locataire peut également réclamer un trop payé sur la même durée.

Les provisions peuvent être réajustées chaque année. L’ajustement doit être justifié par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Si l'immeuble est en copropriété ou si le bailleur est une personne morale, l’ajustement doit être justifié par le budget prévisionnel.